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2019年哪里的房子能買?這6個城市受炒房客關注
來源:品房閣 作者:王秋雨 2019-03-21
[提要] 樓市下行可能讓現在很多人產生了這樣一種觀點:現在房子是中短期,沒有什么投資價值。但作為目前最主要的投資方式,房子一直以來都是繞不開的話題。 因此,今天我們就來分析一下,如果要投資買房的話,哪些城市的房價被高估了或是被低估了。

  樓市下行可能讓現在很多人產生了這樣一種觀點:現在房子是中短期,沒有什么投資價值。但作為目前最主要的投資方式,房子一直以來都是繞不開的話題。

  因此,今天我們就來分析一下,如果要投資買房的話,哪些城市的房價被高估了或是被低估了。

  在這之前,我們說在前面,那就是在投資房產的時候需要注意什么。

  有兩點是格外要注意的,第一就是要具備長線眼光。什么意思呢,投資房產不像其他商品,漲速迅猛,又能快速出手。投資過程怎么也得花費個8-10年,甚至以上。第二就是要謹慎選擇城市。從房價長線來看,最主要的影響因素是人。有人就有剛需。先不考慮以后買的房子升值空間有多大,有了剛需,至少保值能力是非常強的。

  接著就詳細說說對城市的選擇上應該需要注意的幾個要素:

  第一個關注點,要選擇有強產業支撐且人口持續凈流入的城市。因為這種城市未來的發展,或者對房價的發展來說,是非常有利的。尤其是一些新興產業,比如IT互聯網、高科技、金融等這種產業支撐著的城市。北京、長三角、珠三角、成都、長江中下游等區域和城市都具有扎堆的新興產業群,這些城市可以關注。

  如果一個要素還不足以做出判斷,那就看一下這個城市的財政收入跟土地收入關系怎么樣。如果說這個城市的土地收入占這個城市的財政收入的比例過大的話,那么這樣的城市就要慎重了。因為這些城市沒有強產業支撐,主要靠賣地作為主要收入來源,對房子升值來說是不利的;如果說這個城市的土地收入占這個城市的財政收入的比例比較少,那至少應該在其他地方的收入還是可觀的,這樣的城市至少可以劃到名單里來。

  第三點,看一看城市的GDP排名。GDP排名靠前,說明當地產業過去十幾年發展都不錯,人口又持續凈流入,從長線來看,價值會更大一些。

  最后一個點,是要看當地的居民存款。如果一個城市的居民存款持續有盈余,而且還在不斷上漲的話,就說明這個城市有需求,想做投資的朋友比較多。存款多就是錢多,應該買點啥,看看當地的房子,有沒有持續買房的動力,所以這樣的城市可能也會稍微好一些。

  以下這6個城市的房子,升值潛力大,并且也是受炒房客歡迎的6個城市。

  上海

  上海是世界經濟中心,無數精英和人才匯聚于此。根據《Time Out》雜志最新發布的全球最佳城市排名榜,中國僅有3個城市上榜。上海排名35,排在香港和北京之前,奪得國內最佳城市桂冠,城市競爭力和發展強勁。

  除此之外,根據國家及地方統計局、中估數庫數據,目前城市競爭力中,上海超過北京和深圳;城市綜合經濟實力排名中,上海也一舉奪魁,排在北京和深圳前面。

  樓市方面,上海以二手房交易市場為主,成交量超過7成是300萬以下的房子。在當前高房價面前,一線城市這樣的價格,是具有購買價值的。長三角升級為國家戰略之后,上海過去是,未來也始終是長三角的龍頭,這是毋庸置疑的,目前上海只是因為調控過于嚴格,購房門檻太高,購買力被人為的限制死了,一旦放松一點,房價反彈的力度勢必會大幅上漲。

  深圳

  作為最年輕的的一線城市,深圳對年輕人有著巨大的吸引力大。深圳產業競爭力大,是中國城市里產業競爭力排名第一的城市。產業競爭力反應了一個城市的產業結構的及所帶來的效益水平,反映了一個城市產業的綜合實力。產業競爭力大,創造的經濟效益也能隨之上升。

  人口和多元經濟結構支撐下的強勁的經濟發展實力都是支撐著深圳樓市發展的巨大動力。

  還有很重要的一點,深圳身處粵港澳大灣區核心區位,紅利好。近幾年,許多房企逐鹿大灣區,也足以說明深圳樓市還方興未艾。

  蘇州

  “上有天堂、下有蘇杭”,蘇州不僅環境優美,近幾年,也以強勁的城市發展力進入人們視線。

  城市競爭力是房地產市場的強力支撐,城市房地產價格是城市競爭力在房地產市場的體現。

  在國內城市競爭力排行中,蘇州排行第6,僅次于四個一線城市和天津。而蘇州城市GDP排名不低,但是房價排名不高,因此近幾年來,蘇州樓市處于逆勢上揚的狀態。另外,2018年,蘇州居民存款7914億,排名第8,投資空間充裕。

  成都

  成都,“一個來了就不想走的城市”。綜合實力強勁,集聚效應也較強,吸引外來人口的能力一直是個潛力股。在競爭力上,成都有一定程度的土地泡沫,因此會有較大的上漲潛力。

  而近幾年,成都熱衷修地鐵,修完沒修完的地鐵都帶動了房價的上漲。最明顯影響的就是成都周邊比如溫江和郫縣、龍泉驛等這些地方房價上漲迅速。不斷完善的基礎設施建設,也是提速城市競爭力的主要因素。況且,成都產業園集聚,在科技競爭力、綜合經濟實力和城市競爭力方面都名列前茅,未來看好。

  杭州

  杭州地緣優勢明顯。靠近上海且又坐擁阿里、農夫山泉、吉利、萬象等大企業,政策紅利利好。

  人口方面,杭州去年流入人口33.8萬人。而39.4萬人在杭擁有兩套以上房,請注意是兩套以上,也就是可能不止兩套。 根據中原地產庫存數據(截止至2019年1月1日)顯示,杭州市區住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。14.8萬套是什么概念?按照2018年杭州市區住宅成交80884套來算,去周期差不多要將近2年的時間。但要說明一點,就是14.8萬套庫存中有一部分是2018年下半年拿的地。

  按照目前大部分房企拿地到開盤的周期來算,現在的庫存有可能會等到到2020年才面市。 也就是說,假設2019年不再出讓土地,杭州這14.8萬套會成為2019年和2020年兩年的主力庫存。即便按照2018年的銷售套數來算,供應量也比較充足。2019年的土地供應量不會少,因此還會繼續增加大量隱性庫存。杭州為了剛需真的很給力!

  杭州的限價絕對嚴格(雖然今年有放松趨勢),非常多板塊新房比二手房便宜(甚至倒掛很多)。入手杭州優質板塊的新房哪有什么風險?(即使二手房微調新房仍可獲利)

  除此之外,10條地鐵線+亞運+互聯網(阿里牽頭),杭州的房價怎么樣都不會跌到哪去。

  三亞

  在三亞提出了在新的貿易時代,海南對標香港且必須超越香港的海南的馬云,讓海南在2019年開年就備受關注。

  首先不管馬云給海南提出的“超越香港”的目標是不是天馬行空,但在自由貿易區(港)建設的大背景下,三亞作為海上絲綢之路重要戰略支點,以“大旅游”布局“大三亞”下發展前景廣闊:不僅要發展旅游,搞高端醫療、現代服務業,數字經濟、總部經濟等都會涉及。這都是三亞城市發展和競爭力提升的獨有加分項。

  在許多人看來,三亞的房子都是外地人、候鳥為了買陽光、空氣炒起來的,房地產很快能產生泡沫。果真如此嗎?

  通過美國房地產市場總結出的經驗,兩種類型城市的房價降能長期走高:第一類是金融中心、科技中心,尤其是二者“水乳交融”的城市更有價值;第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。

  可以說明,三亞特有的陽光、沙灘、白云、新鮮空氣的價值,在后期會越來越突顯。

  2018年“兩會”上,海南省委書記也強調:海南不能成為房地產的“加工廠”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。這也說明海南房地產的供應量會被嚴格管控,尤其是海景房將變得稀缺。作為擁有良好海岸線的城市三亞,房產價值將會提升。

  而任志強也說過,十年后中國房價最高的不是北京也不是北、上、廣、深,而是三亞!

  除了好的環境之外,三亞除了旅游有沒有其他產業支撐?

  三亞崖州創意產業園、三亞市慧創互聯網信息產業基地等都是目前三亞板塊新興的高新技術產業園。其中,包括京東、騰訊云、海南有愛互娛科技有限公司等20余家互聯網企業已經陸續入駐三亞市慧創互聯網信息產業基地。目前已有包括中交集團、中糧集團在內的30家世界500強企業入駐三亞。

  不僅如此,未來,中高端人群的疾病檢測、預防、治療、養生等方面投入海南會更明顯,優勢會進一步擴大。世界醫療旅游協會首席執行官喬納森·愛德爾海特也說過, 5年后海南將在“醫療+旅游”的領域里成為世界級楷模。

  未來,三亞不僅是國內旅居最優地,同時也將目標面向世界,房產投資市場還大有所為啊。



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